Pandemia COVID-19 a avut un puternic impact negativ asupra economiei globale pe parcursul anului 2020, cu o scădere a PIB de 6,4% in EU-27. Comparativ cu media UE, România a înregistrat o scădere de 3,9% a PIB. Starea de urgență instaurată în perioada martie-mai, precum și măsurile restrictive impuse de autorități au cauzat o contribuție negativă la creșterea PIB a unor sectoare economice importante, precum agricultura, sectorul industrial sau HORECA.
Cu un aport de 6,6% la formarea PIB, sectorul construcțiilor nu numai că a supraviețuit loviturii date de epidemia globală, dar a înregistrat și o creștere în 2020, fiind unul dintre puținele sectoare care e a avut o contribuție pozitivă la creșterea PIB (0,8%).
“Cu toate acestea, anul trecut piața locală imobiliară și-a continuat evoluția, sectoarele industrial și rezidențial depășind chiar și cele mai optimiste așteptări. Deși viitorul pieței de birouri este incert, volumul proiectelor anunțate pentru livrare in 2021 indică o încredere a dezvoltatorilor în capacitatea de adaptare la noile condiții”, spune Ilinca Timofte, Research Analyst Crosspoint Real Estate.
Prețurile medii pentru unități rezidențiale au crescut în 2020, atât pentru locuințele vechi, cât și pentru cele nou construite. Locuințele vechi au înregistrat, însă, o creștere mult mai mare, de 7%, în timp ce prețul/mp al locuințelor noi a crescut în medie cu 2%.
Piața românească de investiții a avut o evoluție pozitivă în 2020, cu un volum total al investițiilor ce a depășit așteptările inițiale – de peste 805 M EUR – o creștere de 32%, comparativ cu anul precedent. În pofida incertitudinii legate de viitorul sectorului spațiilor de birouri, acest segment a rămas activul preferat al investitorilor în 2020, cu o pondere de 85,3% în volumul total al investițiilor, urmat de cel industrial, cu doar 10,3% din total. Capitala a atras majoritatea investițiilor în 2020 (83%), deși în anii anteriori piețele regionale se conturaseră ca niște alternative promițătoare pentru investitori. Circumstanțele actuale au determinat investitorii să aibă o abordare prudentă în 2020, aceștia preferând să parieze pe o piață consacrată și stabilă, precum Bucurestiul.
Percepția pieței pentru 2021 este una pozitivă, cu investiții de peste 140 M EUR înregistrate în primele 4 luni ale anului și speranța într-o revenire rapidă la normal. Cu toate acestea, impredictibilitatea ce însoțește situația economică dar și neîncrederea în abilitatea de remontare a unor anumite segmente vor duce la o scădere a volumului total de investiții în perioada imediat următoare comparativ cu anii precedenți.
Conform datelor publicate de Institutul Național de Statistică, în România au fost livrate 67.816 locuințe în 2020, o ușoară creștere față de 2019. Bucureștiul și Ilfov au înregistrat livrarea a 20.800 de unități noi. 4.372 de autorizații de construire au fost emise în 2020 în București și județul Ilfov, o ușoară scădere de 3% față de 2019. Același declin minor a fost observat la nivel național, cu 41.395 de autorizații de construcție emise în total pe tot parcursul anului 2020. Pentru 2021, în jur de 180 de proiecte sunt planificate să fie livrate în București și Ilfov.
Vânzările au crescut semnificativ în al patrulea trimestru, ducând la o creștere de 8% față de 2019. Tendința pozitivă a fost înregistrată și la nivel național, cu piețe regionale precum Cluj și Timiș înregistrând creșteri ale cererii de 30% și 25%, respectiv, de la an la an.
Principala schimbare a preferințelor clienților, influențată puternic de criza COVID-19 și de repercusiunile sale asupra stilului nostru de viață, a fost creșterea cererii de case unifamiliale. Dacă această schimbare către case individuale continuă în următorii ani, piața rezidențială din capitală s-ar putea adapta în consecință, cu o expansiune orizontală către județul Ilfov, unde este posibilă dezvoltarea pe scară largă a unor astfel de proiecte. Cu toate acestea, până în prezent, locuințele din interiorul orașului erau preferate de cumpărători în 2020, Ilfov înregistrând o scădere a cererii cu 6% față de anul anterior.
Prețurile medii pentru unitățile rezidențiale au înregistrat o creștere în 2020, atât pentru locuințele noi, cât și pentru cele vechi. Cu toate acestea, creșterea a fost mai mare pentru unitățile vechi, de aproximativ 7%, în timp ce prețurile pentru unitățile noi au crescut doar cu 2%. În cazul în care 2021 va urma aceeași tendință, acest aspect ar putea încuraja dezvoltatorii și ar putea conduce potențialii cumpărători către noua piață, având în vedere că diferența de prețuri dintre unitățile noi și cele vechi s-a redus deja în mod vizibil. Prețul mediu pentru unitățile noi în 2020 a ajuns la 1.435 € / mp, în timp ce unitățile vechi aveau o medie de 1.351 € / mp.
În ceea ce privește prețul mediu pe mp, sudul Bucureștiului rămâne cel mai ieftin, cu prețuri medii de aproximativ 1.000 € / mp, în timp ce prețurile în centru-nord sunt în medie de 3.000 / mp. În timp ce prețurile minime s-au menținut într-o oarecare măsură nivelurile față de anii precedenți, segmentul high-end a înregistrat o creștere substanțială a prețurilor în 2020 susținută de o cerere puternică, estimată la aproximativ 20%.
Impactul pandemiei COVID-19 a fost mai evident asupra valorilor chiriei. Scăderi de până la 15% ale chiriilor au fost înregistrate începând din martie 2020, iar oferta a crescut semnificativ. Creșterea vânzărilor de case, chiriașii care părăsesc Bucureștiul și se întorc în orașele lor natale sau aleg să lucreze de la distanță au fost principalele cauze care au condus la niveluri ridicate de proprietăți libere pe piața de închiriere. Acest lucru a fost, de asemenea, escaladat de faptul că studenții nu se întorceau la centrele universitare, care este, de asemenea, un factor important pentru cerere în orașele din campus. Intrarea pe piața de închiriere pe termen lung a proprietăților de închiriat de înaltă calitate pe termen scurt, ca o consecință a mobilității globale și interne reduse, este un factor care a cauzat o scădere suplimentară a nivelului chiriei.
Începutul anului 2021 a fost unul spectaculos în ceea ce privește cererea pe piața rezidențială cu cel mai mare volum de vânzări înregistrat în ultimii cinci ani pe piața din București, o creștere de 39% față de primul trimestru al anului trecut, în condițiile în care prețurile au rămas relativ constante de la sfârșitul anului 2020.
Cele mai mari tranzacții cu terenuri din București au totalizat peste 220 milioane EUR în 2020, cu șapte tranzacții individuale de peste 10 milioane EUR fiecare. Dezvoltatorii și investitorii au ajuns rapid la noua cotitură pe care a luat-o piața și și-au concentrat atenția pe piața rezidențială, în timp ce planurile de dezvoltare ale birourilor au fost suspendate. Piața de terenuri a fost extrem de dinamică în 2020, cu peste 118.000 de tranzacții înregistrate în București și județul Ilfov (72.175 tranzacții numai în București), o creștere de 95% față de anul precedent.
Prețurile terenurilor din București și zonele adiacente au înregistrat o creștere în cursul anului 2020. În timp ce cele mai mari creșteri s-au înregistrat în zonele centrale și nordice ale orașului, prețurile au crescut și la periferia orașului, în special în zonele rezidențiale stabilite.
În pofida creșterii prețurilor, dobânda investitorilor a fost constantă pe tot parcursul anului 2020 și se așteaptă să continue în 2021. Această creștere a prețurilor va fi probabil echilibrată de un număr mai mic de tranzacții în anul următor. 2021 va oferi, de asemenea, o viziune mai clară asupra unuia dintre cele mai discutate subiecte în 2020, tendința de dezurbanizare pe piața rezidențială. Până în prezent, s-au observat creșteri egale ale cererii de terenuri atât în București, cât și în Ilfov, dar proiectele din capitală depășesc încă cele situate în jurul orașului. Mai mult, clienții rezidențiali au preferat Bucureștiul decât Ilfov în 2020. Cu toate acestea, o ofertă mai mare și mai diversificată în următorii ani poate duce la o redistribuire a cererii în viitor.
