În 2022, investitorii au cumpărat proprietăți cu o valoare de peste 1,23 miliarde euro, a doua cea mai mare valoare din toate timpurile (după 2007). Cu toate că anul 2022 este anul recordurilor, un an în care s-au tranzacționat active comerciale cu o suprafață totală de circa 2.000.000 mp, probabil este anul în care ciclul imobiliar își schimbă trendul, încheind o perioadă de relativă stabilitate și predictibilitate.

“Analizând în retrospectivă ultimii ani, constatăm rolul important al capitalului românesc reprezentat de exponenți precum Pavăl Holding cu tranzacții semnificative de active generatoare de venituri sau de One United Properties care a dezvoltat peste un milion de metri pătrați de proiecte rezidențiale și a acumulat prin dezvoltare și achiziții un stoc de 165.000 mp de proiecte comerciale (birouri și retail). În acest an, creșterea capitalului românesc a fost cea mai puternică și a urcat cota lui la peste jumătate din totalul pieței de tranzacții imobiliare“, declară Ștefan Oană, Head of Capital Markets la Fortim Trusted Advisors, membră a Alianței BNP Paribas Real Estate.

De unde provin cumpărătorii de active imobiliare generatoare de venituri?

Astfel în 2022 topul țărilor din care provine capitalul cumpărătorilor, din valoarea totală a tranzacțiilor cu active producătoare de venituri, pe primul loc se află România (cu o pondere de 51%), urmată de Africa de Sud (cu 16%) și pe locul trei Austria cu 9%, restul țărilor având ponderi sub 3% potrivit analizei realizate de Fortim Trusted Advisors, membră Alianței BNP Paribas Real Estate.

Topul țărilor din care provin investitorii imobiliari este completat pe locul secund de Africa de Sud, de unde este grupul MAS, care a cumpărat de la partenerul sau dezvoltatorul Prime Kapital un întreg portofoliu de parcuri de retail cu o valoare totală de 197 milioane de euro.

Pe de altă parte, prin achiziția proiectului de birouri Expo Business Park cu circa 115 milioane de euro, locul trei este ocupat de S Immo, investitor austriac a cărui pachet majoritar de acțiuni a fost recent achiziționat de cehii de la CPI Property Group, cehi care de altfel dețin pachetul majoritar al Immofinanz și unul semnificativ al Globalworth.

Bilanțul ultimilor 5 ani: România tot pe primul loc

Un rezultat similar reiese din analiza volumului tranzacțiilor din ultimii 5 ani, care plasează România pe primul loc cu 28%, urmată la distanță de Africa de Sud cu 13% apoi Austria, Israel și Cehia ce au cote puțin sub 10%.

Pavăl Holding este lider al achizițiilor de proiecte de birouri, cu achiziții de active în valoare de 854 milioane de euro în decursul ultimilor cinci ani dintre care 467 milioane euro doar în 2022. În topul celor mai mari proprietari de pe piața locală, se poziționează pe locul doi, după Globalworth, la sfârșitul anului 2022.

Birourile au fost cele mai tranzacționate

Volumul anual al tranzacțiilor din ultimii cinci ani s-a situat în jurul valorii de un miliard de euro, cu un an mai slab în 2020, când s-au raportat tranzacții în valoare de 0.89 miliarde euro, dar cu un record de 1.23 miliarde euro în 2022.

Vedeta a fost segmentul de birouri care a dominat în fiecare an, reprezentând un total de 65% din totalul tranzacțiilor din ultimii 5 ani, fiind urmat la distanță de retail cu 18% și industrial cu 13%.

Această diferență, în opinia Fortim Trusted Advisors, se datorează dominării acestor două segmente de piață, retail și industrial, de către dezvoltatori care au preferat să păstreze și să opereze proiectele finalizate.

Perioada ultimilor cinci ani, a fost caracterizată de o relativă stabilitate, randamentele „prime” având o traiectorie ușor descendentă, spre exemplu pe segmentul de birouri acestea scăzând de la 7.5% spre 6.5%, ceea ce s-a reflectat și în valorile la care s-au tranzacționat proiectele „prime”, acestea situându-se în jurul a 2,700-2,800 euro/mp GLA, cu o excepție cum este clădirea Dacia One, tranzacționată la o valoare de peste 3,000 euro/mp GLA.

Privind însă la situația actuală, caracterizată de inflație și creștere a dobânzilor, perioada de stabilitate și predictibilitate se încheie, marcând și începutul unui nou ciclu imobiliar. Perioada următoare va fi marcată de provocări, atât pentru proprietari cât și pentru dezvoltatori,segmentele de retail și industrial arătându-se ceva mai reziliente, iar segmentul de birouri și cel rezidențial prefigurând cele mai multe provocări.

“Cererea pe segmentul de birouri este încă influențată de fenomenul work-from-home dar și de creșterile de costuri, ceea ce va pune o presiune pe proprietari. Pe de altă parte, livrările de birouri în următorii doi ani vor fi substanțial reduse, față de media ultimilor cinci ani, ceea ce ar putea contribui la o echilibrare lină a cererii cu oferta.

Cu toate că perioada următoare se conturează a fi dificilă, prezența capitalului românesc va contribui la o evoluție pozitivă, un rol important având și măsurile pe care le vor lua autoritățile pentru a limita efectele economice perturbatoare generate de situația geo-politică si pentru a crea un mediu favorabil investițiilor în general“, estimează Ștefan Oană, Head of Capital Markets la Fortim Trusted Advisors, membră a Alianței BNP Paribas Real Estate.